Переуступка прав собственности что это такое


Переуступка прав: особенности сделок

oatawa/Fotolia

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

«Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?» – Яндекс.Знатоки

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке представляет собой сделку по передаче прав собственности. В этом процессе участвует три стороны. Как обычно, это продавец и покупатель, а также компания – застройщик, так как именно в ее сторону передаются права и обязательства. После того, как будет оформлена сделка, покупатель будет решать все интересующие вопросы с застройщиком. Главная особенность этого процесса заключается в том, что права могут быть переданы задолго до того, как объект будет сдан, и его можно будет эксплуатировать. Передать права можно и до того момента, как будет подписан такой документ, как акт приема – передачи недвижимости. При решении провести такую сделку, стоит помнить, что без организации застройщика она не сможет быть проведена. А если недвижимость находится под ипотечным обременением, то потребуется присутствие банковского учреждения. Минус такой процедуры заключается в том, что застройщик сможет потребовать за проведение сделки большой процент, и с этим ничего нельзя будет сделать, так как законодательство не регулирует этот вопрос.

С уважение, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!

yandex.ru

Переуступка прав собственности на квартиру

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Переуступка прав требования на квартиру — это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье — это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е., переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади. Однако по договоренности между сторонами  устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

В области купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в 2-х вариациях:

  1. По предварительному договору купли-продажи. В том случае, если подписывают такое соглашение, то переуступается право требования на заключение договора купли-продажи жилого помещения, однако никак не право требования передачи данной квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеописанного договора. В соответствии предварительного договора, стороны не продают квартиру, а лишь договариваются о ее вероятном приобретении в будущем.

    Важно! Уступка права возможна лишь в период с момента заключения предварительного соглашения до заключения основного.

    Предварительный договор не подлежит государственной регистрации обязательно.

    Денежные средства на покупку жилья передаются лишь по основному договору, по предварительному - дополнительных действий совершать не требуется.

  2. По соглашению долевого участия в строительстве. Перед переуступкой права все расчеты по соглашению долевого участия должны быть выполнены. Иначе все оставшиеся затраты «вешаются» на нового хозяина квартиры.

По данному договору переуступка права может быть лишь до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения от застройщика к владельцу. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

  1. основной договор, по которому «переуступается» право;
  2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
  3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
  4. акт передачи всех бумаг;
  5. договор уступки.

По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214. Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости — приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

  1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
  2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
  3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет — вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

pravoman.ru

Как правильно использовать договор уступки прав требования

Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, что такое договор уступки прав требования (цессии), как его правильно применять на рынке новостроек и минимизировать возможные риски.

По договору уступки прав (на латыни «уступка» – «cessio», «цессия») одно лицо передает другому право требования об исполнении какого-либо обязательства. По договору уступки можно передавать и сами обязательства – принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.

В случае с квартирами в новостройках, правообладатель (цедент) передает правоприобретателю (цессионарий) основанное на договоре право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Договор уступки прав во многом схож с соглашением купли-продажи, поэтому, чтобы было проще, мы будем называть правообладателя – продавцом, а правоприобретателя – покупателем.

Договор уступки широко применяют при реализации квартир в новостройках. Дело в том, что, во-первых, по мере строительства стоимость жилья в новостройках растет, что дает возможность вкладывать денежные средства с целью дальнейшего получения прибыли. Многие инвесторы не дожидаются окончания строительства и оформления квартиры в собственность, а стремятся продать недвижимость раньше. Для этого они используют уступку прав.

Во-вторых, договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) можно заключать только пока идет строительство – то есть до момента ввода дома в эксплуатацию. А договоры купли-продажи – только при наличии оформленного права собственности на квартиру. При этом от момента ввода объекта до оформления права собственности может пройти довольно много времени, в течение которого застройщики выпадают из фазы активной реализации квартир. В результате они заключают ДДУ на оставшийся объем квартир с одной из своих структур, которая в дальнейшем без спешки занимается продажами по договорам уступки.

Примечательно, что использование такого вида договора выгодно обеим сторонам сделки. Продавец может получить деньги за квартиру, не проходя процедуру ее принятия по акту приема-передачи и оформления права собственности, а также без дополнительных затрат на эксплуатацию. Покупатель – приобрести квартиру не «с нуля», отследить ход строительства и его темпы (причем цена квартиры в таком случае ниже, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и оформления права собственности). 

Подводные камни

Договор уступки прав должен соответствовать определенным требованиям. Глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена перемене лиц в обязательствах и вводит ряд важных правил. К наиболее существенным закон относит следующие:

- договор уступки прав должен быть составлен в письменной форме, а уступка прав по ДДУ – обязательно пройти государственную регистрацию (при этом права нового лица на квартиру появляются именно с момента государственной регистрации);

- в договоре должен быть четко определен предмет сделки (квартира), указана ее цена, порядок расчетов;

- если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить – в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Статья 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дополняет этот перечень еще двумя условиями:

- продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять на себя обязательство по оплате долга; 

- уступка прав возможна только до момента передачи квартиры по акту (правило исходит из сущности договора уступки: при подписании акта само право требования передачи квартиры реализуется – уступать становится нечего).

Кроме того, важными являются следующие моменты:

- в договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора);

- в соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве, платежные документы). Важно составить отдельный акт об этом);

- факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно подтвердить актом – о взаиморасчетах;  

- застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;

- перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.

Проще всего проверить это – запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав. В ней должны быть подтверждены действительность договора (не расторгнут ли) и правообладатель квартиры, отсутствовать информация о наличии ипотеки, судебных арестов и других обременениях.   

Также по возможности необходимо приехать вместе с продавцом в офис застройщика: девелопер не заинтересован в том, чтобы не оплаченные или недействительные права на квартиру реализовывали третьим лицам. Кроме того, у застройщика находится свой экземпляр документов, составляющих юридическую историю квартиры, с которым можно сверить предоставляемые продавцом бумаги.

После заключения договора уступки прав покупатель «остается один на один» с застройщиком, поэтому важно также ознакомиться с основными правоустанавливающими документами на строительство:

- распоряжение главы местной администрации о строительстве;

- договор между администрацией и застройщиком об условиях строительства жилого дома;

- договор аренды земельного участка (свидетельство о праве собственности);

- разрешение на строительство;

- положительное заключение государственной экспертизы по проекту строительства.

Менеджер застройщика может сообщить также другую значимую информацию: например, о новых сроках окончания строительства (они могут сдвигаться); о предварительных обмерах квартиры (если площадь увеличилась, с покупателя в дальнейшем возьмут доплату) и о приблизительной стоимости эксплуатации квартиры (в договоре она не фигурирует).

Изучая сам договор долевого участия, необходимо обратить внимание на то, что он должен быть прошит и иметь прямоугольный штамп Федеральной службы государственной регистрации о проведенной регистрации.

Также продавец обязан предоставить документы, подтверждающие произведенную оплату: квитанции к приходным кассовым ордерам, банковские платежные поручения, акты сверки расчетов.

Если квартира была куплена в ипотеку, должно быть письменное подтверждение, что кредитные обязательства полностью погашены. В случае непогашенной ипотеки к сделке в обязательном порядке должен быть привлечен банк, который за счет оплачиваемых покупателем сумм закрывает кредитные обязательства продавца и снимает залог с квартиры. 

Организация расчетов по договору уступки между покупателем и продавцом

При заключении договора уступки прав требования продавец рискует подписать соглашение, сдать его на регистрацию, но при этом не получить оплату стоимости квартиры. Для покупателя опасность прямо противоположная – он может отдать деньги, но не получить из Росреестра подтверждение перехода прав (например, из-за судебных арестов). 

Поэтому наиболее оптимальная форма расчетов – через банковскую ячейку, условием доступа к которой является зарегистрированный в Росреестре договор уступки прав. 

Также в последнее время начали применять банковский аккредитив для безналичных расчетов (принцип схож с арендой ячейки). Но стоимость банковских услуг по аккредитиву существенно выше, поэтому пока он не получил широкого распространения. 

Указание в договоре уступки неполной цены квартиры

Статья 210 Налогового кодекса РФ относит к налогооблагаемой базе для расчета 13% НДФЛ все доходы налогоплательщика, полученные в денежной форме. Доходы от уступки прав – не исключение. На практике это приводит к попыткам указать в договоре уменьшенную цену квартиры, которая зачастую равна ее стоимости по договору долевого участия.

В этом случае, помимо очевидного нарушения налогового законодательства, покупатель принимает на себя дополнительный риск, который может быть реализован в случае дальнейшего признания уступки недействительной по решению суда.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, последствием недействительности сделки является так называемая двусторонняя реституция, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. И если продавец получает обратно квартиру, то покупатель – только документально зафиксированную стоимость квартиры.

Таким образом, в договоре желательно указывать действительную рыночную стоимость квартиры. Но даже если это не происходит, покупателю следует позаботиться о подтверждении факта оплаты всей суммы (например, при помощи дополнительных расписок).

Роль застройщика

Зачастую функции оформления уступки прав берет на себя застройщик. Он помогает сторонам подготовить необходимые документы, составляет договор уступки, передает его на государственную регистрацию. В случаях, предусмотренных ДДУ, застройщик выступает третьей стороной по договору или дает отдельное письменное согласие на уступку. Конечно, сторонам сделки это выгодно.

Но есть и обратная сторона медали. Как правило, такие услуги застройщика платные. Их стоимость девелопер устанавливает самостоятельно: государственного регулирования этого вопроса не существует. Также нет рекомендаций, кто именно несет расходы – продавец или покупатель.

Поэтому важно заранее уточнить стоимость услуг застройщика, чтобы при проведении сделки это не превратилось в неприятный сюрприз.

Когда продавец не полностью расплатился за квартиру (например, при рассрочке), привлечение застройщика к сделке становится обязательным. В этом случае часть оплачиваемых средств покупатель перечисляет застройщику в счет погашения долга, а остальное – продавцу.

Однако сопровождение сделки застройщиком не решает все сложности. Напротив, юридически привлечь девелопера к ответственности за возможные ошибки в оформлении договора крайне непросто, поэтому сторонам следует внимательно изучать документы и детально оговаривать все нюансы.

Другие нюансы

Права требования к застройщику на квартиру относятся к имущественным правам. Так, законом допускается уступка прав в долях, т.е. они могут быть оформлены на нескольких лиц, являющихся продавцами. Аналогично обстоят дела и с покупателями, которых также может быть много.

Помимо ДДУ застройщики используют и другие виды договоров продажи недвижимости в новостройках. Например, ПДКП или договор об участии в ЖСК. Несмотря на то, что уступка прав на квартиру по ним во многом отличается от уступки по ДДУ, многое из рассмотренного в настоящей статье применимо и к таким разновидностям цессии.

В заключение следует сказать, что договор уступки прав требований, как и другие виды гражданско-правовых сделок, направлен на реализацию свободного имущественного и денежного оборота и призван содействовать сторонам в достижении взаимовыгодных результатов.

При этом очень важно обращать внимание на правильность оформления документов (во избежание ошибок и неточностей), своевременно планировать и правильно распределять компетенции сторон сделки в подготовке и предоставлении необходимой документации.

Читайте также:

Как не переплатить за квартиру в новостройке, если ее площадь вдруг выросла

Кешбэк от государства: как вернуть до 650 тыс. рублей от стоимости квартиры

Нет человека — нет сделки: как защитить свою квартиру от мошенников

Дата публикации 14 апреля 2015

www.novostroy-m.ru

Переуступка права собственности на квартиру или частные дома

10/10/2017

    Довольно часто владельцы недвижимого имущества прибегают к переуступке прав собственности на квартиры. Данная процедура является довольно востребованной в тех ситуациях, когда жилые помещения переходят от настоящих владельцев к новым. Подобные документы заключаются на основании договоров купли-продажи, в случае инвестирования или ипотечного кредитования. Эта процедура является особенно популярной при строительстве новых жилых домов.

Что из себя представляет переуступка прав собственности

    Переуступка прав на квартиры или частные дома – это процесс перехода любых прав и обязательств в отношении конкретного недвижимого имущества от одних собственников к другим. Подобные процедуры могут являться следствием осуществления различных сделок: начиная от долевого строительства, заканчивая ипотечным кредитованием. Самым удивительным в данной ситуации является то, что продавцы могут заключать договоры переуступки прав сразу с несколькими покупателями, но только при условии, что квартира или дом состоит из более двух комнат. Конкретный недвижимый объект может передаваться от одного человека к другому неограниченное число раз (по крайней мере, в действующем законодательстве в этом отношении нет никаких ограничений). Именно поэтому перед тем как брать на себя всю ответственность за жилое помещение, настоятельно рекомендуется поинтересоваться о предыдущих сделках и договорах, которые были заключены с конкретной квартирой или домом.

Разновидности переуступки прав собственности

Существует 2 основных вида переуступки прав собственности:

  • цессии или переуступки прав на основании договоров долевого участия;
  • переуступки прав на основании договоров купли-продажи.

    В первом случае (при подписании договора цессии) все сделки осуществляются по договорам долевого участия или договорам купли-продажи. Подписание ДДУ сегодня является весьма популярной процедурой и пользуется востребованностью среди людей разных социальных слоёв. В данной ситуации застройщики и собственники должны подписать договоры, в которых чётко оговорить, что собственники становятся полноправными хозяевами жилой недвижимости в того момента, как возводимый объект будет сдан в эксплуатацию. Но из-за длительного строительства будущие собственники могут изменить своё решение о покупке квартиры в конкретной новостройке, поэтому они имеют возможность передавать право владения жильём третьим лицам. Такие сделки будут уместны в отношении уступки прав собственности, которая и называется цессией.

    По предварительно подписанным договорам купли-продажи сделки между покупателями и застройщиками не производятся. Но такие договоры позволяют производить подобные сделки в будущем. Так, покупатели, которые расторгают договоры продажи квартир на основании переуступки прав собственности, в дальнейшем не будут иметь никаких прав на жильё, а застройщики в данной ситуации обязаны в полном объёме возвратить им денежные средства, которые были выплачены за квартиру.

    В том случае, если дома покупаются в ипотеку, то при передаче прав собственности все задолженности бывших владельцев обязаны погашать новые покупатели. Именно в этом и заключается основное различие второго вида переуступки от первого, ведь при заключении договоров долевого участия продавцы полностью выплачивают застройщикам всю сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

Особенности покупки и продажи жилья по договорам цессии

    Покупка жилых помещений путём переуступки прав собственности является очень выгодным инструментом сегодняшнего рынка недвижимости, с помощью которого всё чаще приобретают квартиры в новостройках. Как было указано выше, данную переуступку называют цессией. В некоторых ситуациях этот договор считается единственно правильным способом покупки жилой недвижимости, поэтому он и пользуется столь высокой популярностью в современном мире.

    Переуступка является гарантией стабильности цен при покупке жилья для обеих сторон сделки – для покупателей и застройщиков. Это особенно важно в ситуациях, если покупатели вдруг передумают приобретать квартиру в новостройке и захотят вернуть обратно свои денежные средства или если инвесторы пожелают вложить свои финансы, обезопасив себя от возможных повышений цены на конкретную недвижимость.

    Приобретая жилые помещения по договорам цессии, желательно понимать, что переуступку прав можно использовать только до момента, пока права ещё являются нереализованными. Ведь после сдачи дома в эксплуатацию, когда между застройщиками и владельцами будут составлены акты приёма-передачи, переуступка прав собственности не может быть официально реализована.

    Вне зависимости от того, покупаете вы или продаёте квартиру по переуступке, это даёт обеим сторонам сделки множество преимуществ. Но заключение подобных договоров также имеет некоторые риски, что нужно всегда учитывать.

Риски при переуступке прав

    Заключение договоров цессии может иметь различные риски в отношении недвижимого имущества. Основной причиной их возникновения является невнимательное прочтение условий сделок, а также отсутствие минимального объёма правовых и юридических знаний. Далее рассмотрим основные и наиболее частые риски, на основании которых будущие покупатели и продавцы смогут узнавать и тщательно анализировать все условия договоров цессии.

    Самой большой опасностью, которая может случиться с цедентом, является признание оформленных договоров недействительными. В данной ситуации новые правообладатели могут предъявлять свои претензии именно к покупателям, а не застройщикам. Во избежание данных проблем требуется оговорить наиболее важные тонкости заключаемой сделки. Договоры признаются действительными в тех случаях, когда дольщики полностью выплатят денежные суммы, которые обозначены в документе, когда имеется письменное согласие фирмы на переуступку прав (разрешение кредиторов – при ипотечном финансировании).

    Следующим риском является банкротство застройщиков. Такие ситуации случаются очень редко, но всё же они случаются. Распознать будущих банкротов-застройщиков можно, если вам предлагают слишком низкую цену на жильё (по сравнению с рыночной стоимостью), если срывают сроки строительства и нарушают условия заключённых договоров. В том случае, если продавец переуступил право на жильё, а строительная фирма обанкротилась, то претензии нового дольщика будут направлены в адрес застройщика.

    Очередным риском является неоднократная переуступка прав собственности третьему лицу. Довольно часто случаются ситуации, когда по договорам цессии квартира продаётся несколько раз, а владельцем в итоге становится первый дольщик. Во избежание подобных проблем также нужно тщательно изучать условия подписываемых договоров. Соглашения о переуступке также должны быть официально зарегистрированы, как и основные договоры долевого участия.

    Последний риск – нарушение условия договора со стороны цедента. Но в данном случае обычно страдают застройщики. В таких случаях эксперты рекомендуют не разбираться в правовых тонкостях самому, а воспользоваться услугами профессиональных юристов, которые изучат все условия сделки, а также помогут обезопасить вас от возникновения каких-либо проблем в будущем.

Особенности подписания договора переуступки прав собственности

    Для заключения договоров переуступки прав собственности на квартиры или частные дома, требуется соблюсти следующий порядок действий:

  • ознакомление с бумагами застройщика: разрешение на ведение строительства, документ со сроками реализации рабочего проекта, цели проекта, свидетельство о праве владения земельным участком и т. д.;
  • уведомление фирмы-застройщика о факте продажи квартиры на основании договора цессии;
  • получение официального согласия от застройщика;
  • получение справки об отсутствии долговых обязательств;
  • получение нотариального согласия второго члена семьи (супруг, супруга);
  • получение согласия банка (если жильё находится в залоге по ипотечному кредитованию);
  • получение выписки на жильё из государственного реестра;
  • составление договора с покупателем (в нотариальной конторе, в офисе строительной фирмы или агентства недвижимости);
  • регистрация договора в регистрационных или кадастровых службах.

    Все сделки по переуступке прав собственности в обязательном порядке облагаются налогом, оплачивать который должен первоначальный дольщик. Нередко продавцы и покупатели разделяют пополам все расходы, поскольку в процессе торгов первые инвесторы снижают первоначальную стоимость жилья. Размер налога рассчитывается в зависимости от суммы заключаемых сделок.

Признание договоров переуступки недействительными

    Как уже упоминалось выше, в некоторых ситуациях договоры переуступки могут быть признаны недействительными. Сделать это могут только судебные органы на следующих основаниях:

  • сделки противоречат действующему законодательству;
  • мнимое заключение нескольких сделок;
  • признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
  • заключение договора путём обмана, угроз, насильственных действий и др.

    В некоторых случаях недействительным признают не весь договор, а только некоторые пункты. Отметим, что для юридических лиц имеются и другие основания, из-за которых договор цессии признаётся недействительным. Для решения подобных проблем требуется квалифицированная помощь специалистов, которые смогут представлять интересы клиентов в суде. Во избежание судебных разбирательств рекомендуется тщательно проверять документы застройщиков и внимательно читать подписываемые договоры, ведь кто осведомлён, тот вооружён!

akcent.pro

Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

fb.ru


Смотрите также

Календарь

ПНВТСРЧТПТСБВС
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      

Мы в Соцсетях

 

vklog square facebook 512 twitter icon Livejournal icon
square linkedin 512 20150213095025Одноклассники Blogger.svg rfgoogle