Ипотека в силу закона что это такое


Что такое ипотека в силу закона: ключевые моменты

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, что такое ипотека в силу закона. У многих людей термин ипотека ассоциируется исключительно с процедурой оформления жилья в кредит, но является распространенным заблуждением. Ипотека выступает залогом недвижимости, которое будет обременено согласно договору займа, рассрочки или другими обязательствами, предусмотренными законом. Различают два понятия – ипотека в силу закона и ипотека в силу договора, об особенностях и отличиях этих видов сделок будет рассказано далее.

Ипотечная сделка в силу закона

Любой вид ипотеки предполагает наличие имущественного залога (обременения). Наиболее распространенным видом возникновения ипотеки является покупка недвижимости за счет банковских средств. Банки чаще всего практикуют оформление ипотеки в силу закона. С точки зрения права, такая сделка более надежна, так как наличие обременения гарантированно, оспорить право собственности в этом случае заемщик не сможет.

Данный вид обязательств образуется при регистрации недвижимости в Едином Государственном Реестре. Ипотека в силу закона возникает при переходе прав собственности, это может быть договор купли-продажи, ренты или иной вид сделки.

Как правило, граждане занимаются поиском вариантов жилья, имея на руках уже одобренное решение по кредиту.

Определившись с выбором, подписывается кредитный договор и заключается сделка купли продажи. Следом за оформлением сделки банк переводит средства продавцу недвижимости. В этом случае хоть и официально заемщик становится собственником, но жилье приобретено за счет заемных средств, оно же и выступает залогом.

Описанный случай является наиболее ярким примером, как возникает ипотека в силу закона. При неуплате долга залоговое имущество передается в собственность кредитора.

Ипотека в силу закона возникает не только при оформлении ссуды в банковском учреждении.

Например, если в договор купли-продажи предусматривает уплату средств частному лицу по частям (рассрочку), в этом случае недвижимость также находится под обременением продавца. Во время регистрации в ЕГРП РФ в графе обременения ставится соответствующая отметка.

Важно! Наличие залога иногда требуется документально подтвердить, для этого составляется закладная. Она заключается у нотариуса или в банке. Прекращение действия закладной предусмотрено только при выполнении обязательств по договору, а именно погашению долга. Изменение держателя закладной допустимо. Такая операция может возникнуть при рефинансировании ипотеки в другом банке или продаже закладной. Более подробно о том, что такое закладная и зачем она нужна, можно почитать у нас на сайте.

Чем отличается от ипотеки в силу договора

При ипотеке в силу договора залог возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. При оформлении кредитного договора права и обязанности залогодателя и залогополучателя оговариваются индивидуально.

На сегодняшний день в Российской Федерации немногие банки практикуют оформление ипотеки в силу договора.

Законом предусмотрены все варианты целевого кредитования, но существуют условия, при которых оформление права собственности наступает при выполнении определенных условий. Например, когда участок, требуется приватизировать. В этом случае, можно составить договор между залогодателем и залогополучателем о выполнении условий и переходе права собственности.

Данный вид целевого кредитования можно разделить на несколько видов:

  • если обременение не накладывают и фактически залога нет;
  • когда в качестве залога выступает уже имеющийся в собственности у заемщика объект недвижимости;
  • когда после оформления кредита заемщик получает право собственности, а уже после предоставляет это имущество банку в качестве залога.

Договорная ипотека не так популярна, поскольку она более рисковая для кредиторов, они не имеют гарантии возврата средств. Если рассматривать пример приведенный выше (кредит в банке одобрен, клиент присматривает жилье). После заключения кредитного договора заемщику предоставляется определенный срок для переоформления недвижимости на себя, затем он должен оформить залог на это жилье. Соответственно, официально недвижимость не обременена и банк не сможет доказать факт выдачи ипотечного кредита, отсудить право собственности не удастся.

Главные отличия договорной от законной ипотеки:

  1. Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
  2. Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.
  3. Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
  4. Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.

Законная ипотека также выгоднее, с финансовой точки зрения, за ее оформление не берется пошлина и она не требует дополнительной регистрации. С другой стороны, наличие обременения имеют свои недостатки, так залоговое имущество нельзя продать без согласия банка. Кроме того, чтобы снять обременение, требуется обращаться в банк и брать документы об успешном погашении долга, а если кредитор за годы существования поменял собственника или был реорганизован, то снять обременение будет довольно проблематично.

Нормативные документы

Основными нормативными документами по данному вопросу являются:

Законная ипотека возникает:

  1. При оформлении договора ренты (передача недвижимости при условии содержания иждивенца).
  2. Ипотека на приобретение или постройку недвижимости за счет заемных средств.
  3. Продажа товара (недвижимости) в кредит, наличие обременения имущества осуществляется согласно статье 448 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ),

Согласно нормам закона определены такие виды имущества, приобретаемые в ипотеку: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, дома (особняки), земельные участки, комнаты (долевое имущество), кооперативы, гаражи, производственные помещения.

Важно! Стороны могут прийти к взаимному соглашению, когда обременение не накладывается. В этом случае в договоре купли-продажи требуется отметить, что по согласию сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ обременение не накладывается. Таким образом, заемщик становится полноправным собственником приобретаемого в кредит имущества.

Регистрация ипотеки в силу закона

Теперь необходимо разобраться в особенностях регистрации. Каждый объект недвижимости при смене собственника регистрируется в ЕГРП. Узнать о наличии обременения можно самостоятельно через Росреестр, МФЦ либо онлайн на сайте ЕГРП. Наиболее быстро и удобно будет сформировать выписку из ЕГРН через интернет, для этого нужно только задать параметры об имеющейся недвижимости. В полученной выписке будут отображены также записи об ипотеке.

Важно! Подготовкой и сбором документов занимается продавец жилья либо риелтор. Однако, банк перед оформлением договора проверяет все документы на подлинность, поэтому случаи мошенничества исключены. Если недвижимость уже находится в залоге, то в ссуде будет отказано.

Процедура регистрации ипотеки в силу закона:

  1. Клиент оформляет кредит в банке и заключает договор купли-продажи.
  2. Для осуществления регистрации в Едином Государственном Реестре Недвижимости требуется подготовить все документы, включая договор купли-продажи и кредитный договор. Если составлялась закладная, то ее обязательно требуется предоставить, также дополнительно нужны приложения (если есть) и копии. Владелец закладной имеет право потребовать внести его сведения в ЕГРН как залогодержатель объекта недвижимости. Регистрационная запись вносится в течение 1 месяца с момента обращения.
  3. Регистрация осуществляется автоматически, в графе обременения ставится соответствующая отметка. Срок регистрации составляет 5 рабочих дней.
  4. Для третьих лиц возникновение ипотеки считается с момента ее регистрации.
  5. Обременение снимается после погашения долга в банке.

Если у заемщика нет возможности лично подать документы в ЕГРП, то он может воспользоваться помощью нотариуса, который удостоверил договор ипотеки между залогодержателем и залогодателем. Услуги нотариуса, естественно, платные.

Определить, какая схема заключения сделки более удобна, невозможно. Эти две схемы используются в абсолютно разных кредитных программах. Если законная ипотека дается строго на целевое приобретение недвижимости, то при договорной – можно использовать полученные средства по собственному усмотрению.

Далее вы можете прочитать про договор ипотеки и его ключевые моменты. Ваших обязанностях и праве, возникающем при оформлении ипотеки.

Ждем ваши вопросы ниже. Будем признательны за оценку поста. Если вам нужна поддержка профессионального юриста по ипотеке, то запишитесь прямо сейчас на бесплатную консультацию в специальной форме в углу экрана.

ipotekaved.ru

Что такое ипотека в силу закона?

Если с ипотекой по договору все более-менее понятно: составляется договор и в нем все, что нужно указывается, то с ипотекой в силу закона порой возникает недопонимание. Разбираемся.

Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено 2 вида ипотеки:

  1. Ипотека в силу закона;
  2. Ипотека по договору.

Если с ипотекой по договору все более-менее понятно: составляется договор и в нем все, что нужно указывается, то с ипотекой в силу закона порой возникает недопонимание. Разбираемся.

Так что такое ипотека в силу закона?

Ипотека в силу закона – залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона, в частности, на основании статьи 77 федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости”).

Особенности ипотеки в силу закона

Ипотека в силу закона возникает, например, когда ты покупаешь недвижимость с использованием кредитных средств. Эта недвижимость автоматически идет в залог в обеспечение ваших обязательств по кредиту.

Обычно в договоре, по которому недвижимость покупается, указывают, что используются заемные средства, там же перечисляют основные реквизиты кредитного договора (дата и номер договора, стороны, его заключившие, сумма кредита).

В этом случае регистрация ипотеки осуществляется одновременно с регистрацией права собственности лица, которое покупает недвижимость. Отдельный договор об ипотеке в этом случае не заключается. При регистрации автоматически возникает ипотека в силу закона.

К залогу в силу закона в большинстве случаев применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает при:

  • покупке недвижимости в кредит;
  • оплате в рассрочку (когда застройщик продает вам квартиру в рассрочку, возникает ипотека в силу закона и будет действовать пока не рассчитаетесь с ним по полной);
  • продаже недвижимости по договору ренты,
  • заключении договора пожизненного содержания с иждивением.

Для регистрации ипотеки в силу закона НЕ нужно отдельного заявления и пошлина НЕ платится. Регистрация любой ипотеки производится Росреестром.

Электронные услуги Росреестра

Кстати, в договоре приобретения можно прямо указать, что ипотека в силу закона не возникает. Тогда никакого обременения на недвижимости не будет. Но это, если продавец захочет…

Напомним, что такое ипотека по договору.

Ипотека по договору – залог недвижимого имущества, возникающий на основании отдельного договора, заключенного между сторонами в простой письменной форме.

Договор об ипотеке – договор, по которому одна сторона – залогодержатель, как правило, являющийся и кредитором, имеет право на возврат долга из стоимости предмета ипотеки, который принадлежит залогодателю (зачастую – заемщику).

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. То есть его обязательно нужно регистрировать.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

1) Описание недвижимости, которая будет предметом залога, вт.ч. указание ее местонахождения;

2) Оценка недвижимости, которая идет в залог. Оценку можно определить по соглашению сторон сделки, а, если по правде, она будет такой, как решит кредитор, и указать ее в договоре.  А вот, если составляется закладная, то стоимость должен определить только независимый оценщик, составив отчет об оценке.

3) Описание вашего долга, который обеспечивает залог (например, должны быть указаны  основные данные кредитного договора и условия кредита).

4) Если составляется закладная, то на это указывается в договоре об ипотеке. Кстати, закладную можно составить и много после заключения договора об ипотеке и проведения ипотечной сделки. Это как стороны договорятся (кредитор и заемщик).

В договор об ипотеке кредитор обычно включает разные дополнительные обязанности залогодателя по:

  • страхованию (например, по страхованию предмета залога и, по желанию заемщика, – жизни и утраты трудоспособности);
  • ремонту недвижимости;
  • оплате налогов и коммунальных платежей;

Договор почти всегда предусматривает определенные запреты – на отчуждение передаваемого в залог жилого помещения и на его последующую ипотеку, на сдачу жилья в наем. Ничего этого нельзя сделать без предварительного письменного согласия кредитора.

Все, что обычно указывается в договоре об ипотеке, по умолчанию применимо и для ипотеки в силу закона. 

Вообще, многие обязанности и права как кредитора, так и заемщика, прописаны в законе об ипотеке и даже, если не оговорены в заключаемом договоре, они обязательны для применения. Это как в поговорке “незнание закона, не освобождает от ответственности”.

Поэтому, собираясь передавать свое имущество в залог, ознакомьтесь не только с договором, но и с законом.

ipotekahouse.ru

Что значит ипотека в силу закона и когда она возникает | Ипотека онлайн

Банковские заемщики, впервые решившие оформить жилищный кредит, задаются вопросом — что значит ипотека в силу закона и в силу договора. Зачастую, получение такого вида займа происходит один раз в жизни. Поэтому перед подписанием документов нужно как следует разобраться с условиями предоставления займа. Что такое ипотека в силу закона, когда она возникает и как оформляется, расскажем в нашей статье.

Ипотека в силу закона, что это значит

Когда говорят об ипотеке в силу закона и договора, имеют в виду причину возникновения залога. Ипотека в силу закона наступает, когда обременение накладывается на недвижимость автоматически, по требованиям законодательства. Происходит это при получении целевого кредита на покупку недвижимого имущества. Когда вы покупаете квартиру по ипотечному займу, она становится предметом залога банка на период выплаты долга. Это правило и называется ипотекой в силу закона.

В статьях об ипотеке в силу закона Федерального закона N 102-ФЗ (ФЗ «Об Ипотеке» от 16.07.1998 N 102-ФЗ ред. от 31.12.2017) подробно рассказано обо всех возможных вариантах залога недвижимости и случаях его возникновения.

Но как быть, если вы не хотите закладывать приобретаемую недвижимость или берете нецелевой кредит под залог своего имущества? Законодательство предлагает другой вариант регистрации обременения – ипотека в силу договора. Она применяется, когда у вас уже есть в собственности квартира и вы добровольно отдаете ее в залог по кредиту. Отличается и документация, оформляемая при обременении объекта, в этом случае потребуется договор ипотеки.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Процедура регистрации залога и его снятие после выплаты долга по обоим видам ипотеки практически ничем не отличаются. В период погашения кредита на имущество будет наложено ограничение его использования. Продать, обменять или подарить недвижимость вы не сможете, потому как сделки проводить запрещено. Ограничения по ипотеке в силу закона распространяются и на регистрацию новых жильцов. Чтобы прописать кого-нибудь в залоговую квартиру или дом, вам нужно сначала получить письменное разрешение от банка.

Теоретически кредитор может дать согласие на продажу заложенной недвижимости. К примеру, вашу квартиру решил купить другой его клиент. В этом случае происходит переоформление залога и права собственности на нового владельца. Вырученные средства идут на погашение задолженности, а остаток — вам на руки. При прочих обстоятельствах получить разрешение на продажу от банка крайне сложно.

Кто такой залогодержатель

Залогодержателем по ипотеке в силу закона выступает банк или другой кредитор, выдавший деньги на покупку жилья. Это означает, что при определенных обстоятельствах он имеет имущественное право на предмет залога. Если заемщик не выплачивает долг, банк вправе реализовать заложенную недвижимость через суд и погасить этими средствами образовавшуюся задолженность. Заемщик и другие собственники залоговой недвижимости называются залогодателями.

Кредитор имеет право переуступить закладную третьим лицам при условии одновременной передачи им и кредитного долга. Как правило, это вынужденная мера, когда банк не желает самостоятельно истребовать задолженность. В силу больших затрат на работу юристов или она кажется ему безнадежной. Перепродажа прав на кредит дает банку хоть какую-то возможность компенсировать выданные по ипотеке средства.

Когда возникает ипотека в силу закона

Выше мы уже упомянули один из вариантов возникновения ипотеки в силу закона. Однако в законодательстве описано еще несколько вариантов ее наступления. Причем, касаются они не только недвижимости, но и других материальных ценностей.

Итак, разберем основные случаи когда возникает ипотека в силу закона:

  1. Если вы взяли целевой кредит на покупку или строительство недвижимости, она автоматически переходит в залог банка. Обременение возможно только в том случае, когда требование прописано в кредитном договоре.
  2. Возведение строений на земельном участке, который уже находится в залоге. К примеру, вы купили землю по ипотечному займу, а потом построили на ней дачный домик. При оформлении права собственности на него автоматически регистрируется ипотека в силу закона.
  3. Приобретение на ипотечные средства квартиры, офисного помещения в строящемся доме. Когда он будет сдан, и собственник пойдет регистрировать право собственности на объект, в Росреестре сразу же зарегистрируют ипотеку в силу закона.
  4. При любой другой покупке в кредит предмет сделки может находиться в залоге у продавца, пока покупатель полностью не расплатится за него. То же правило действует при оформлении рассрочки.
  5. Ипотека имущества в силу закона предусмотрена при договоре ренты, то есть пожизненного содержания владельца недвижимости. Право обременения возникает у рентополучателя, а при невыполнении обязательств он вправе аннулировать сделку.
  6. Ипотека в силу закона по материнскому капиталу. После регистрации права собственности с использованием средств сертификата жилье находится в законной ипотеке. Залог оформляется в пользу продавца имущества, потому как тот еще не получил деньги за него в полном объеме. Процесс согласования выплаты с ПФР происходит в течение 1,5 месяцев, на этот период и накладывается обременение в пользу бывшего собственника. После перевода денег ограничение снимается.

Если говорить о банковском кредитовании, то ипотека в силу закона на недвижимость возникает при регистрации права собственности. Ограничения, накладываемые позже – ипотека в силу договора.

Ипотека квартиры или прочей собственности – важное условие кредитования в банке на крупные суммы. Так финансовая организация может быть уверена в возврате выданных денег даже при отказе заемщика выплачивать долг. Имущество реализуется через суд, а полученные средства идут на закрытие займа.

На какую недвижимость возникает ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона может возникать на любые объекты недвижимости, под покупку которых банки готовы давать кредиты. Наиболее распространенные предметы залога по ипотечным сделкам:

  • квартира;
  • комната в многокомнатной квартире или общежитии;
  • жилой дом;
  • земельный участок;
  • коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские, производственные площади);
  • дачный, садовый дом;
  • гараж, машиноместо.

Если ипотечный заемщик приобретает долю в праве собственности, обременение будет наложено на весь объект. К примеру, вы решили выкупить в кредит часть квартиры у родственников. В залог банку пойдет не та доля, которую вы фактически приобретаете, а весь объект полностью.

Особенности ипотеки в силу закона

При получении жилищного кредита заемщикам следует учитывать важные последствия регистрации сделки:

  1. При регулярных просроченных платежах банк может передать право на залог третьим лицам (например, коллекторскому агентству) или продать его по решению суда. При этом обязательно письменное уведомление заемщика о предстоящих процедурах.
  2. Ипотека в силу закона несовершеннолетними собственниками законом допускается, но при одном условии. Если новыми владельцами недвижимости становятся дети, следует сначала получить согласие органов опеки и попечительства на залог. Дело в том, что такая сделка задевает интересы ребенка, поэтому государство должно оценить ее правомерность.
  3. Заложенное имущество должно находиться в неизменном состоянии, а заемщик обязан предпринять все возможные меры для его сохранения. Именно по этой причине банки требуют оформлять страхование залога в период выплаты ипотечного займа. Что будет если не делать страховку по ипотеке?
  4. При возникновении ситуации, когда есть угроза повреждения или разрушения имущества, его владелец обязан сразу же поставить в известность залогодержателя.
  5. Банк имеет право любой момент проверить состояние объекта залога. Хотя на практике представители кредитной организации редко сами выезжают на его осмотр. Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке?
  6. Владелец недвижимости не имеет права сдавать ее в аренду без согласия залогодержателя. Дело в том, что арендаторы могут нанести залогу вред, что отразится на его стоимости. Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку?

Конечно, имущество по документам принадлежит заемщику и членам его семьи. Они могут им распоряжаться для личного проживания и бытовых нужд, но не совершать сделки и не использовать для заработка (за исключением коммерческой ипотеки). В любом случае банк выступает потенциальным собственником данного имущества. Он имеет право отобрать его и пустить с молотка, если клиент не выполняет существенные условия кредитного соглашения.

Регистрация ипотеки в силу закона и погашение записи

Государственная регистрация ипотеки в силу закона в Росреестре происходит следующим образом:

  1. Вы получили от банка одобрение по ипотечной заявке и готовы выйти на сделку. Кредитный специалист готовит все необходимые документы. Как правило, это кредитный договор с пунктом о регистрации залога, договор купли-продажи (или строительства) и закладная.
  2. Основанием для оформления залога станет заявление о регистрации ипотеки в силу закона от одной из сторон кредитной сделки или нотариуса, зарегистрировавшего сделку. Его участие обязательно, если вы покупаете недвижимость в долевую собственность.
  3. Регистрация права владения и залога в пользу банка происходит в течение 5-ти дней. После чего выдадут выписку ЕГРН о том, что теперь вы являетесь собственником недвижимости. В строке об обременениях будет значиться ипотека в силу закона в пользу вашего банка-кредитора.

Обратите внимание, что государственная пошлина за регистрацию ипотеки в силу закона не предусмотрена.

Отдельно стоит сказать о таком важном документе, как закладная по ипотеке в силу закона. Согласно Федеральному закону N 102-ФЗ, она не является обязательным условием регистрации ипотечной сделки. В большей степени закладная необходима банку для дополнительной гарантии возврата долга.

Она распечатывается в банке и содержит основные условия залога недвижимости и выплаты кредитного долга. Заемщик и другие залогодатели (при наличии) ставят в ней свои подписи и относят в Росреестр совместно с другими кредитными бумагами. Оригинал документа хранится в архиве банка, а после погашения ипотечной задолженности выдается собственнику недвижимости для снятия обременения.

С 2018 года у банковских клиентов появилась возможность оформить электронную версию документа. Клиент и представитель кредитного учреждения заполняют специальное заявление на сайте Росреестра и заверяют его электронными подписями. Оформленная таким образом закладная имеет юридическое значение аналогичное бумажному варианту.

После полной выплаты кредитной задолженности заемщику следует снять обременение с залоговой недвижимости. Это завершающий этап ипотеки. Снять обременение не так сложно:

  1. Получите в банке справку о выполненных обязательствах.
  2. Обратитесь в отделение Росреестра или МФЦ с заявлением о погашении ипотеки в силу закона. Если требуется личное присутствие представителя банка, нужно согласовать с ним время посещения госучреждения. Для снятия обременения нужно взять с собой справку из банка, кредитный договор, закладную и паспорт.
  3. Через 5 дней вы получите выписку из реестра прав, где в строке залога уже не будет значиться обременение в пользу банка.

Нет необходимости на следующий день после выплаты ипотеки снимать обременение. Справка, которую вы получите от банка, бессрочная. Вы сможете заняться решением этого вопроса в любое удобное для себя время. Сейчас, когда подать документы можно в МФЦ, процедура снятия залога занимает не так много времени. Достаточно посетить отделение многофункционального центра дважды – чтобы подать заявление и получить «чистую» выписку.

Читайте также:

Риски ипотеки в силу закона

Сложно однозначно выделить плюсы и минусы залога в силу закона по ипотеке. В конкретной ситуации он может иметь различные последствия для обеих сторон кредитной сделки. У заемщика, желающего оформить ипотеку, как правило, нет возможности выбирать. Поэтому он соглашается на единственный возможный вариант – оформить залог кредитуемой квартиры.

Рекомендуемая статья:  Опека на ипотеку

Риски банка

У банка существуют следующие риски:

  1. Сделка может быть оспорена в суде. Тогда залоговое имущество возвращается прежнему владельцу, который в свою очередь должен передать его стоимость покупателю. При этом данные об ипотеке остаются в Росреестре до тех пор, пока заемщик не расплатится с банком. На практике задолженность остается непогашенной, а сделки с имуществом запрещены.
  2. Реализация залога в случае просроченной ссудной задолженности. При выдаче ипотеки банки просят предоставить оценочный отчет на кредитуемое имущество. Но бывают ситуации, когда сумма в документе окажется завышенной или цены на рынке недвижимости значительно падают. К тому же залоговое имущество часто продается по заниженной стоимости, которой может не хватить на погашение имеющегося ипотечного долга.
  3. Перенос сроков сдачи многоквартирного дома. К примеру, застройщик обанкротился, поэтому получить планируемый залог не представляется возможным. Как правило, на период строительства банки просят заложить другое имущество или добавить поручительство. Если в первом случае для банка особенных проблем не возникнет, то поручитель – это не очень надежное промежуточное обеспечение, которое должно быть заменено на вполне конкретный объект недвижимости. В случае уклонения от выплаты взыскать долг будет гораздо труднее, чем при наличии залога.

Все риски банка тщательно просчитаны и заложены в стоимость выдаваемых займов. Иными словами, ипотечные заемщики заранее платят за вероятный невозврат долга. К тому же, в каждой финансовой организации есть хороший штат юристов.

Риски заемщика

По-другому обстоит дело с ипотечными заемщиками. Ведь у них также есть определенные риски, разрешить которые будет сложнее:

  1. Если банковский клиент потеряет работу или не сможет выплачивать долг по другой причине, имущество может быть реализована в погашение кредита. При этом заемщик рискует остаться без квартиры, даже если это его единственное жилье и у него есть несовершеннолетние дети. Такие прецеденты уже есть в судебной практике РФ. На этот случай существует страхование жизни и здоровья. При наступлении инвалидности или смерти основного заемщика долг покроет страховая компания, а квартира останется в собственности семьи плательщика ипотеки.
  2. Кредитор после выплаты задолженности или в этот период ликвидируется, если это МФО или потребительский кооператив. Процедура урегулирования подобных вопросов с банками отлажена, но в отношении небольшой компании она может не действовать. Даже после полного погашения кредита заемщик не может подтвердить свое право на снятие обременения в силу отсутствия нужного пакета документов. Залог так и остается на недвижимости, мешая совершать с ней сделки.
  3. Признание сделки недействительной – риск не только для банка, но и для клиента. Он останется без квартиры и должным крупную сумму денег. Правосудие находится не на стороне клиента, потому как тот обязан вернуть ипотеку, несмотря на аннулирование купли-продажи. Чтобы свести риск к минимуму, следует оформить страхование титула.

Это может быть интересно:

Законодательство предлагает два вида ипотеки, которыми граждане России могут воспользоваться. На практике, конечно, никакого выбора в банке нет. Заемщики просто оформляют ипотеку в силу закона, не особенно вдаваясь в подробности сделки. В этом и заключается их основная ошибка, которая становится понятна, когда кредитор направляет иск о принудительной реализации имущества или передает закладную третьим лицам.

Оцените автора (1 оценок, среднее: 5,00 из 5) Поделитесь в социальных сетях

onipoteka.ru

Основания возникновения ипотеки

Основания возникновения ипотеки — под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:

  1. Ипотека в силу закона.
  2. Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.

Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).

Пример: заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.

Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:

  • Ипотека жилых домов и квартир. Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
  • Продажа в кредит. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
  • Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Регистрация ипотеки в силу закона

Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.

Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте здесь.

Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона — пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.

Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:

  1. Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. — без обременения).
  2. Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
  3. Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение — т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).

Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.

Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует. Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.

Регистрация ипотеки в силу договора

Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.

Ипотека: в силу закона, в силу договора — отличия

Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:

ипотека в силу возникновение предметом залога может стать регистрация: 1 – когда 2 – по заявлению кого госпошлина за регистрацию
закона автоматически без согласия сторон кредитуемая квартира 1) одновременно с государственной регистрацией права собственности 2) может быть осуществлена на основании заявления одной из сторон сделки (залогодержателя, залогодателя, нотариуса) не взимается
договора при составлении отдельного договора кредитуемая или любая другая квартира, находящаяся в собственности заемщика 1) после регистрации договора купли-продажи, на основании отдельного договора ипотеки 2) осуществляется строго на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя взимается

creditbudet.ru

Ипотека в силу закона: что это, особенности

Многие наслышаны об ипотеке в силу закона и ошибочно полагают, что такое понятие связано с процессом оформления жилой недвижимости в ипотеку. В действительности в действующем законодательстве применяются понятия ипотеки в силу закона и договора, которые имеют ряд существенных отличий. О них поговорим в сегодняшней статье.

Что говорит законодательство?

Вне зависимости от цели кредитования любая ипотека всегда предполагает наличие залогового имущества, на которое в течение всего периода кредитования накладывается обременение. Любой вид ипотеки всегда предполагает наличие залогового имущества, в качестве которого чаще всего выступает ипотечная недвижимость или собственное жилье заемщика. Для банка залог выступает в качестве гаранта и в случае невозможности физическим лицом погашать кредитный долг, кредитная организация вправе реализовать залоговый объект и за счет вырученных средств компенсировать свои долги.

Законодательство сегодня содержит два вида оснований для ипотеки:

  1. в силу договора;
  2. в силу закона.

Первый вид ипотеки всегда связан с наличием специальных договоренностей между участниками сделки, которые прописываются в договоре и предполагают индивидуальность соглашения. Второй вид ипотеки жестко связан с законодательным регулированием и возникает при наличии определенных фактов.

Ипотека в силу закона: что это такое?

Ипотеку в силу закона в финансовых и юридических кругах часто называют легальной. Она связана с законодательным регулированием имущественных сделок. Заемщик при обращении в банк получает возможность приобрести жилую недвижимость на средства банка, которые при оформлении займа в большинстве случаев применяют ипотеку в силу закона. Такая сделка считается одной из самых надежных, так как обременение является для банка гарантом возврата кредитных средств и процесс оспаривания кредитной сделки после подписания кредитного договора для заемщика будет безрезультатным.

Обязательство возникает после прохождения процедуры регистрации в государственном органе. Ипотека в силу закона тесно связана с моментом перехода права собственности, который может возникать при заключении соглашения о продаже недвижимости, ренте или других имущественных сделок.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

  • приобретение квартиры, частного дома или земельного участка за счет кредитных средств;
  • строительство недвижимости с использованием займа;
  • продажа жилья с предоставлением рассрочки, когда продавец недвижимости одновременно является кредитором.

В большинстве случаев физические лица начинают поиск жилья при наличии на руках одобренного решения по займу от кредитной организации. После выбора объекта подписывается кредитный договор и происходит оформление договора купли-продажи с перечислением кредитных средств на расчетный счет продавца.

Такая схема приобретения недвижимости в ипотеку является наиболее популярной, но не единственной. Часто в договоре купли-продажи предусматривается предоставление покупателю рассрочки, что означает наложение обременения до момента окончательных расчетов. В некоторых случаях требуется наличие официального подтверждения наличия залога и при этом составляется закладная. Документ может быть оформлен в банке или у нотариуса. После выполнения кредитных обязательств в полном объеме прекращается действие закладной. Законодательно допускается смена владельца, что часто происходит при использовании заемщиком рефинансирования.

На практике ипотека в силу закона является наиболее распространенным вариантом приобретения жилья на кредитные средства. После прохождения всех этапов кредитного процесса и подписания договора происходит государственная его регистрация. После внесения записей в реестр заемщик становится собственником ипотечной недвижимости, а на документе о праве собственности в графе ограничения ставится печать «Залог в силу закона». Физическое лицо вправе проживать и пользоваться инженерными сооружениями, но фактически недвижимость находится во владении банка до тех пор, пока не будет погашен кредит в полном объеме.

Особенности ипотеки в силу договора

Такой вид ипотеки возникает на основании соглашения в отношении залогового имущества. Договор возникает в результате достижения взаимных соглашений или по отдельно заключенному ипотечному соглашению. Основная особенность большинства договоров заключается в том, что в качестве главного условия займа является оформление в залог имеющейся у физического лица жилой недвижимости. В процессе оформления обязанности и права каждой стороны оговариваются индивидуально.

Ипотека в силу закона всегда предполагает целевое использование кредитных средств, то есть потратить их можно только на приобретение жилой недвижимости. Отличительной особенностью соглашения в силу договора является возможность использования займа по усмотрению заемщика.

Сегодня практика заключения таких договоров существует только у небольшого количества кредитных учреждений. Частным случаем является процедура приватизации имущества, когда между участниками сделки отдельно оговариваются условия перехода права собственности. Все виды такой ипотеки можно разделить на следующие категории:

  • отсутствует обременение и как такового залога нет;
  • в качестве залогового имущества выступает имеющаяся во владении заемщика недвижимость;
  • право собственности возникает после оформления займа и залог переходит в дальнейшем в распоряжение банка.

Небольшое количество таких договоров на финансовом рынке объясняется более высоким риском их для кредитных учреждений, так как отсутствует гарант возврата средств займа. После заключения кредитного договора заемщик имеет определенный период времени, в течение которого он присматривает желаемый объект недвижимости и проходит процедуру оформления. В дальнейшем он обязан по условиям договора предоставить его в качестве залога. Так как при такой схеме отсутствует факт наложения обременения, то при возникновении недоразумений кредитору сложно доказать факт выдачи заемных средств и отсудить в судебном органе право владения имуществом практически невозможно.

Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия

Основное отличие связано с основаниями возникновений ипотеки. Для легального вида сделки в качестве такового выступает закон, для второй разновидности — договор. В число основных отличительных черт входит следующее:

  • необходимость регистрации в государственном органе;
  • разновидность залогового имущества по кредиту;
  • обязательность госпошлины.

Ипотека в силу закона предполагает обязательность регистрации, которая происходит после обращения заемщика в государственный орган необходимого пакета документов. ЕГРП принимает бумаги от заемщика и кредитора, которые вправе подавать их по отдельности или вместе. Ипотека по договору регистрируется самостоятельным договором, при этом оба участника сделки должны присутствовать при подаче документов в ЕГРП.

При соглашении в силу закона средства выдаются на целевое приобретение жилой недвижимости, которое становится залоговым имуществом. По договору в качестве залога может выступать недвижимость, принадлежащая заемщику на праве владения.

Легальная ипотека не накладывает обязанности уплаты государственной пошлины, что происходит при заключении договорной ипотеки. При этом оно связано с обременением, которое обойти бывает невозможно при отсутствии со стороны банка согласия на проведение имущественной сделки.

Как происходит регистрация легальной ипотеки?

Согласно действующему законодательству, при смене владельца недвижимости сделка для признания юридической силы должна пройти процедуру государственной регистрации прав собственности. Выполнить такие действия можно при отсутствии обременения на жилое имущество, узнать о наличии можно в МФЦ, Росреестре или на официальных порталах организаций. Сегодня можно в любой момент воспользоваться онлайн-способом и сформировать выписку через интернет, задав ряд необходимых параметров относительно интересующего объекта.

Стоит учесть, что при оформлении имущественных сделок документы проходят тщательную проверку на подлинность, поэтому мошеннические схемы сведены к минимуму. Оформление легальной ипотеки происходит следующим образом:

  1. заключается кредитный договор и соглашение о купли-продаже;
  2. подготавливается перечень обязательных документов для регистрации в государственном органе, включая договор продажи и кредитное соглашение, закладная при ее наличии;
  3. прикладываются все приложения в части кредитного договора;
  4. в течение 5 рабочих дней проводится регистрация и ставится отметка о наличии обременения, которое длится до момента полного погашения займа.

При невозможности лично заниматься регистрацией в ЕГРП можно воспользоваться услугами нотариуса, который заверит ипотеку за небольшую плату.

Заключение

Сегодня действующее законодательство дает возможность заключить договор ипотеки в силу закона или договора. Оба варианта можно использовать для получения кредитных средств, но возможность нецелевого использования дает вариант оформления по договору, предусматривающий определенные права и обязанности обеих сторон сделки.

onedvizhke.ru

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование / КонсультантПлюс

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

(в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке.

(абзац введен Федеральным законом от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Открыть полный текст документа

www.consultant.ru


Смотрите также

Календарь

ПНВТСРЧТПТСБВС
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      

Мы в Соцсетях

 

vklog square facebook 512 twitter icon Livejournal icon
square linkedin 512 20150213095025Одноклассники Blogger.svg rfgoogle